kumtel
04-10-07, 21:07
ABD'de batık kredilerin son 11 yılın zirvesine çıkmasıyla patlak veren ve Northern Rock'ın çöküşü ile İngiltere'ye sıçrayan emlak krizi tıpkı bir virüs gibi yayılmaya başladı.
REFERANS
Şimdi mortgage virüsünün yeni hedefi bu yazı başından bu yana kredi sıkışıklığı yaşadığı konuşulmaya başlayan bir diğer Avrupa ülkesi İspanya. Madrid'de evlerin metrekare başına 5 bin euroyu gördüğü İspanya'nın da tıpkı ABD ve İngiltere gibi bir mortgage krizinin eşiğinde olduğu, emlak balonunun her an bir yerden fire verebileceğinden endişe ediliyor. Son olarak kredi derecelendirme kuruluşu Moody's tarafından salı günü açıklanan rapor, sıranın İspanya'ya geldiği endişesini iyice körükledi. İspanya'da verilen emlak sektörü kredilerinde geri ödemelerin Avrupa Merkez Bankası'nın faiz indirmekte ısrar etmesi halinde 2008 itibariyle bir önceki seneye oranla 15 kat artmış olacağını söyleyen Moody's'e göre, İspanya'da inşaat şirketleri tarafından alınan kredilerin geri ödenmeyen bölümünün alınan toplam kredilerin tüzde 5,5'ine ulaşacak. Bu oran şu anda yüzde 0,37 düzeyinde bulunuyor.
Moody's'e göre kredilerde geri ödememe oranının yüzde 5,5'i geçmesi ve ev fiyatlarının yüzde 20'den fazla düşmesi halinde İspanya emlak sektörü yumuşak bir iniş şansını kaybeder ve sert bir çakılma ile karşı karşıya kalabilir. İspanyol bankaları büyük ölçüde Euro-para piyasasında borçlanarak ipotek kredisi veriyor. Şimdi İspanya'da ABD'deki Countrywide ile İngiltere'deki Northern Rock gibi mortgage sektöründe faaliyet gösteren bir kreditörün iflasın eşiğine gelip gelmeyeceği merak ediliyor. Moody's isim vermesede 5 kreditörün ülke ekonomisinin beklenenden kötü seyretmesi halinde kredi notlarında düşüş yaşayabileceğine dikkat çekiyor.
İnşaat yatırımlarının özel sektör yatırımlarının neredeyse yarısını oluşturduğu İspanya'da emlak patlaması 10 yıldan uzun bir süredir yaşanıyor. Marinalardan otellere, konutlardan iş merkezlerine kadar bir çok inşaat projesinin hayat bulduğu İspanya son dönemde talepte de düşüş yaşıyor. Ülkede konutların yüzde 15,5'i boş. Bu ortalamanın yüzde 5'i geçmediği Avrupa'daki en yüksek satılmayan ev oranı. Ortalama olarak ülkedeki 21 milyon evin 3 milyonu boş duruyor.
Eylül sonu itibariyle sona eren 3 aylık dönemde Madrid'deki ev ve apartman dairelerinin metrekare başına fiyatı azalan taleple birlikte bir önceki çeyreğe oranla yüzde 0,9 düşerek 4 bin 227 euroya kadar geriledi. Emlak verileri sağlayan İdealista. com'daki verilere göre ülkenin bir diğer emlak cenneti Barcelona'da ise ortalama fiyat yüzde 0,5 düşerek 4 bin 802 euroya kadar indi. Ev fiyatlarında yaşanan düşüş de sektörde yavaşlama sinyali veriyor. Avrupa'daki mortgage tahvillerine dayalı olan tahvilleirn yüzde 80'inin İspanyool bankalrının elinde olması ise İspanya'nın üçüncü bir krize beşik olduğu beklentisini artırıyor. Batık kredi oranındaki artışın İspanya'nın 12 yıldır devam eden emlak patlaması üzerinde yumuşak iniş etkisi yaratacağını söyleyen İspanyol bankaları ve emlak sektörü başlıklı rapor, 2000 ila 2006 yılları arasında Avrupa ülkeleri arasında hiç bir ülkede emlak fiyatlarının İspanya'da olduğu kadar yükselmediğine de dikkat çekti.
Bu yıllar arasında İspanya'da evlerin yüzde 178 oranında pahalandığı belirtiliyor. Son dönemde Fransa Cumhurbaşkanı Nicholas Sarkozy'nin de faiz indirmesi için baskı yaptığı Avrupa Merkez Bankası'nın son 6 yıl içindeki en yüksek faiz oranını uyguluyor olması İspanya emlak sektörü için de büyük bir tehdit olarak algılanmaya başladı. Moody's'in raporunda da değinilen AMB'nin yüksek faizlerinin İspanya'da ev fiyatalrı içn bir tehdit olduğu yorumu yapıldı.
Şirketlerin borç oranı kredi daralması habercisi
Temmuz ayında kredi derecelendirme kuruluşu Standard&Poor's tarafından yapılan açıklamada İspanya'daki şirketlerin borç oranının Gayrisafi Milli Hasıla'ya oranı yüzde 106 ile tarihinin e yüksek seviyesine çıktığı uyarısında bulunulmuştu. Bu oran euro bölgheisnde yüzde 70 civarında. Financial Times'da yer alan bir habere göre ise bankalar da artık inşaat şirketleirne kredi vermeye eskisi kadar gönüllğ değil. Bir yıl önceye kadar şirketlerin net varlık değerinin yüzde 120'sine kadar kredi açan bankalarda şimdi bu oran yüzde 30'lara kadar düşmüş durumda.
Geçen yıl içinde İspanyol inşaat şirketleri 750 bin ev ve apartman inşaat etti. Bu rakam Almanya ve Fransa'da bir yıl içinde gerçekleştirilen inşaatlardan bile fazla. Buna karşılık yıllık konut talebi yapılan inşaatların yüzde 60'ını ancak dolduruyor. Öte yandan Moody's emlak fiyatlarında yaşanacak bir düşüşün İspanyol bankacılık sektörünü sarsmayacağını belirtiyor. 2000 yılında zararlara karşı provizyon ayırmaya başlayan İspanyol bankalarının ayırdıkları bu karşılıklar sayesinde emlak sektöründeki fiyat düşüşlerinden çok fazla etkilenmeyeceği belirtilse de, banka sermayelerinin kredilerdeki geri ödememe düzeyinin ancak ve ancak yüzde 5,5'in üzerine çıkması halinde riske gireceği vurgulanıyor. Analistlere göre İspanya'daki bankalar kontrol ve risk yönetimi mekanizmalarını son yıllarda oldukça geliştirdiler.
Emlak krizi gölge pazar yarattı, kiralar patladı
ABD'de emlak sektörü krizde. Ev satışlarında rekor derecede düşüşler yaşıyor. Ancak bu işten yararlanan taraf evini kiraya verenler oldu. Mortgage geri ödemelerinde sorunlar çıkınca kiralık evlere yönelen tüketici ABD'de kiraları patlatarak adeta gölge bir pazar oluşturdu. Borsa yatırımcılarına yeni satın alma fırsatları doğuran bu gölge pazar sayesinde bu yılın 3'üncü çeyreğinde ABD'de boş evlerin oranı yüzde 0,2'ye düşerken, kiralanan ev sayısında da yüzde 1,4'lük bir artış sağlandı. San Francisco, New York gibi eyaletlerdeki lüks ev sahipleri kira piyasasındaki canlanmadan en çok fayda sağlayan kesim.
Zira, 417 bin doların üzerinde kredi veren jumbo mortgage kredilerinin yokluğunda kira piyasasına olan ilgi büyük bir artış gösterdi. Bu durumdan kârlı çıkan diğer bir kesim ise garimemkuller ile gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından oluşan portföyü işleten sermaye piyasası kurumları olan REIT'lerde işlem yapan yatırımcılar oldu. Öte yandan konutlarda yaşanan krize rağmen ticari emlak sektöründe sorun görülmemesi ve satışların devam etmesi ticari emlağa yatırı yapan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına olan ilgiyi de artırmış durumda.
REFERANS
Şimdi mortgage virüsünün yeni hedefi bu yazı başından bu yana kredi sıkışıklığı yaşadığı konuşulmaya başlayan bir diğer Avrupa ülkesi İspanya. Madrid'de evlerin metrekare başına 5 bin euroyu gördüğü İspanya'nın da tıpkı ABD ve İngiltere gibi bir mortgage krizinin eşiğinde olduğu, emlak balonunun her an bir yerden fire verebileceğinden endişe ediliyor. Son olarak kredi derecelendirme kuruluşu Moody's tarafından salı günü açıklanan rapor, sıranın İspanya'ya geldiği endişesini iyice körükledi. İspanya'da verilen emlak sektörü kredilerinde geri ödemelerin Avrupa Merkez Bankası'nın faiz indirmekte ısrar etmesi halinde 2008 itibariyle bir önceki seneye oranla 15 kat artmış olacağını söyleyen Moody's'e göre, İspanya'da inşaat şirketleri tarafından alınan kredilerin geri ödenmeyen bölümünün alınan toplam kredilerin tüzde 5,5'ine ulaşacak. Bu oran şu anda yüzde 0,37 düzeyinde bulunuyor.
Moody's'e göre kredilerde geri ödememe oranının yüzde 5,5'i geçmesi ve ev fiyatlarının yüzde 20'den fazla düşmesi halinde İspanya emlak sektörü yumuşak bir iniş şansını kaybeder ve sert bir çakılma ile karşı karşıya kalabilir. İspanyol bankaları büyük ölçüde Euro-para piyasasında borçlanarak ipotek kredisi veriyor. Şimdi İspanya'da ABD'deki Countrywide ile İngiltere'deki Northern Rock gibi mortgage sektöründe faaliyet gösteren bir kreditörün iflasın eşiğine gelip gelmeyeceği merak ediliyor. Moody's isim vermesede 5 kreditörün ülke ekonomisinin beklenenden kötü seyretmesi halinde kredi notlarında düşüş yaşayabileceğine dikkat çekiyor.
İnşaat yatırımlarının özel sektör yatırımlarının neredeyse yarısını oluşturduğu İspanya'da emlak patlaması 10 yıldan uzun bir süredir yaşanıyor. Marinalardan otellere, konutlardan iş merkezlerine kadar bir çok inşaat projesinin hayat bulduğu İspanya son dönemde talepte de düşüş yaşıyor. Ülkede konutların yüzde 15,5'i boş. Bu ortalamanın yüzde 5'i geçmediği Avrupa'daki en yüksek satılmayan ev oranı. Ortalama olarak ülkedeki 21 milyon evin 3 milyonu boş duruyor.
Eylül sonu itibariyle sona eren 3 aylık dönemde Madrid'deki ev ve apartman dairelerinin metrekare başına fiyatı azalan taleple birlikte bir önceki çeyreğe oranla yüzde 0,9 düşerek 4 bin 227 euroya kadar geriledi. Emlak verileri sağlayan İdealista. com'daki verilere göre ülkenin bir diğer emlak cenneti Barcelona'da ise ortalama fiyat yüzde 0,5 düşerek 4 bin 802 euroya kadar indi. Ev fiyatlarında yaşanan düşüş de sektörde yavaşlama sinyali veriyor. Avrupa'daki mortgage tahvillerine dayalı olan tahvilleirn yüzde 80'inin İspanyool bankalrının elinde olması ise İspanya'nın üçüncü bir krize beşik olduğu beklentisini artırıyor. Batık kredi oranındaki artışın İspanya'nın 12 yıldır devam eden emlak patlaması üzerinde yumuşak iniş etkisi yaratacağını söyleyen İspanyol bankaları ve emlak sektörü başlıklı rapor, 2000 ila 2006 yılları arasında Avrupa ülkeleri arasında hiç bir ülkede emlak fiyatlarının İspanya'da olduğu kadar yükselmediğine de dikkat çekti.
Bu yıllar arasında İspanya'da evlerin yüzde 178 oranında pahalandığı belirtiliyor. Son dönemde Fransa Cumhurbaşkanı Nicholas Sarkozy'nin de faiz indirmesi için baskı yaptığı Avrupa Merkez Bankası'nın son 6 yıl içindeki en yüksek faiz oranını uyguluyor olması İspanya emlak sektörü için de büyük bir tehdit olarak algılanmaya başladı. Moody's'in raporunda da değinilen AMB'nin yüksek faizlerinin İspanya'da ev fiyatalrı içn bir tehdit olduğu yorumu yapıldı.
Şirketlerin borç oranı kredi daralması habercisi
Temmuz ayında kredi derecelendirme kuruluşu Standard&Poor's tarafından yapılan açıklamada İspanya'daki şirketlerin borç oranının Gayrisafi Milli Hasıla'ya oranı yüzde 106 ile tarihinin e yüksek seviyesine çıktığı uyarısında bulunulmuştu. Bu oran euro bölgheisnde yüzde 70 civarında. Financial Times'da yer alan bir habere göre ise bankalar da artık inşaat şirketleirne kredi vermeye eskisi kadar gönüllğ değil. Bir yıl önceye kadar şirketlerin net varlık değerinin yüzde 120'sine kadar kredi açan bankalarda şimdi bu oran yüzde 30'lara kadar düşmüş durumda.
Geçen yıl içinde İspanyol inşaat şirketleri 750 bin ev ve apartman inşaat etti. Bu rakam Almanya ve Fransa'da bir yıl içinde gerçekleştirilen inşaatlardan bile fazla. Buna karşılık yıllık konut talebi yapılan inşaatların yüzde 60'ını ancak dolduruyor. Öte yandan Moody's emlak fiyatlarında yaşanacak bir düşüşün İspanyol bankacılık sektörünü sarsmayacağını belirtiyor. 2000 yılında zararlara karşı provizyon ayırmaya başlayan İspanyol bankalarının ayırdıkları bu karşılıklar sayesinde emlak sektöründeki fiyat düşüşlerinden çok fazla etkilenmeyeceği belirtilse de, banka sermayelerinin kredilerdeki geri ödememe düzeyinin ancak ve ancak yüzde 5,5'in üzerine çıkması halinde riske gireceği vurgulanıyor. Analistlere göre İspanya'daki bankalar kontrol ve risk yönetimi mekanizmalarını son yıllarda oldukça geliştirdiler.
Emlak krizi gölge pazar yarattı, kiralar patladı
ABD'de emlak sektörü krizde. Ev satışlarında rekor derecede düşüşler yaşıyor. Ancak bu işten yararlanan taraf evini kiraya verenler oldu. Mortgage geri ödemelerinde sorunlar çıkınca kiralık evlere yönelen tüketici ABD'de kiraları patlatarak adeta gölge bir pazar oluşturdu. Borsa yatırımcılarına yeni satın alma fırsatları doğuran bu gölge pazar sayesinde bu yılın 3'üncü çeyreğinde ABD'de boş evlerin oranı yüzde 0,2'ye düşerken, kiralanan ev sayısında da yüzde 1,4'lük bir artış sağlandı. San Francisco, New York gibi eyaletlerdeki lüks ev sahipleri kira piyasasındaki canlanmadan en çok fayda sağlayan kesim.
Zira, 417 bin doların üzerinde kredi veren jumbo mortgage kredilerinin yokluğunda kira piyasasına olan ilgi büyük bir artış gösterdi. Bu durumdan kârlı çıkan diğer bir kesim ise garimemkuller ile gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarından oluşan portföyü işleten sermaye piyasası kurumları olan REIT'lerde işlem yapan yatırımcılar oldu. Öte yandan konutlarda yaşanan krize rağmen ticari emlak sektöründe sorun görülmemesi ve satışların devam etmesi ticari emlağa yatırı yapan gayrimenkul yatırım ortaklıklarına olan ilgiyi de artırmış durumda.